Kamu yetkililerinin verdiği bilgiye göre ülke genelinde 6.7 milyon riskli yapı var. Tüm bu yapıların en iyi ihtimalle 20 yılda yenilenmesi bekleniyor. Ama deprem bizi beklemiyor. Peki evinin riskli olmasından endişe duyan vatandaş ne yapacak? Evine riskli yapı tespiti yapılanlar evini nasıl yenileyebilecek. İşte adım adım yol haritası.
1-Evinizde bu belirtiler varsa beklemeyin!
Bina 1999 yılında önce yapıldıysa
Bina projesiz ve ruhsatsız yapıldıysa
İnşaatta hazır beton kullanılmadıysa
Binadan daha önce alınmış karot beton dayanımı C1O altındaysa
Bina kolon ve kirişlerinde çatlaklıklar varsa
Bodrum katta rutubet, kolon demirlerinde paslanma, betonda deniz kabukları veya benzeri şeyler varsa
Bina dere yatağı, dolgudaysa riskli olma ihtimali var. Bu durumda ilk adım durumu tespit etmek olmalı.
2-Nasıl risk tespiti yapılır?
Binanızın depreme hazır olmadığını düşünüyorsanız risk tespiti yaptırmalısınız. Bu noktada 2 seçenek var.
Biri 'deprem dayanıklılık raporu' diğeri ise 'risk tespiti'. 5 katlı 10 daireli bir binada bu tespiti yaptırmanın bedeli 3 bin 500- 4 bin lira.
Deprem dayanıklılık testini bağımsız firmalar yapıyor, sonuçlarını da sadece o binada yaşayanlarla paylaşıyor. Risk tespiti ise bundan oldukça farklı.
Çünkü bu tespiti yaptırırsanız ve binanız riskli çıkarsa geri dönüşü olmayan bir yıkım süreci başlıyor. Riskli binaların tespiti için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'ndan lisans almış kurumlara tapu ve kimlik fotokopisi ile başvurmanız gerekiyor. (Lisanslı kurum ve kuruluşları Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri'nden öğrenebilirsiniz)
Bu kurumlar binanıza ilişkin bir rapor hazırlıyor ve rapor 7 gün içinde belediyeye gönderiliyor. İnceleme sonucunda riskli olduğu belirlenen binalar, 10 iş günü içinde Altyapı Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüğü'ne ve Tapu Müdürlüğü'ne yazılı olarak bildiriliyor. Binaya riskli yapı şerhi işleniyor ve ev sahiplerine tebligat gönderiliyor.
Binadaki maliklerin bu karara 15 gün içerisinde itiraz edebilme hakkı var. Yapılan itirazlar heyet tarafından inceleniyor. Eğer, riskli olduğu kabul edilirse bina 60 gün içinde yıkılıyor. Teknik heyetin binanın riskli olmadığına karar verirse, şerh kaldırılıyor. Öte yandan yapılan yeni düzenlemelere göre belediyeler de şikayet halinde veya resen riskli binaları maliklerinden süre vererek tespitini yaptırmalarını isteyebiliyorlar.
Bu durumda eğer süresi içinde riskli yapı tespiti yapılmazsa belediye yapıyor ve bedelini amme alacakları kanunu kapsamında tahsil ediyor.
3-Bina riskli ise ne olacak?
Binanız riskli ise 2 ihtimal var; güçlendirme ya da yıkıp yeniden yapma. Türkiye'de güçlendirme çalışması yıkım kadar yaygın değil. Oysa uzmanlar uygun yapılarda güçlendirmenin hem süre hem de maliyet avantajı olduğuna dikkat çekiyor. Öncelikle, binanın güçlendirme işlemine uygun olup olmadığının teknik olarak tespit edilmesi gerekiyor. Güçlendirme kararı, kat maliklerinin beşte dördünün çoğunluğu ile alınıyor. Kat malikleri tarafından alınan güçlendirme kararı sonrasında, güçlendirme projesi yaptırılarak, belediyeden güçlendirme ruhsatı alınıyor. Güçlendirme giderleri, arsa payları oranında, kat maliklerince karşılanıyor. Sektör uzmanları derin bir güçlendirmede metrekare maliyetinin 1000 lira olacağını belirtiyor. Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra, 60+30 günlük süre içerisinde, bina yıkım süreci başlayacağından, güçlendirme işleminin hızla yapılması gerekiyor.
Öte yandan imar barışına başvurarak 'yapı kayıt belgesi' alan yapılar için de güçlendirmenin önü açıldı. Söz gelimi vatandaş 7 katlı bir bina güçlendirme yapmak istediğinde belediye 'imardan durumun 5 kata izin veriyor' diyordu. Bu nedenle güçlendirme yapılamıyordu. Artık ilave hak verilmeden, mevcut koşullar da korunarak bu tip yapılara güçlendirme ruhsatı verilecek.
ANLAŞMA YAPARKEN DİKKAT
Binanız güçlendirmeye uygun değilse ya da siz yıkıp yeniden yapılmasını tercih ediyorsanız o zaman devreye müteahhit firma girecek. Birçok kişi bireysel olarak binaları yıkıp yenisini yapacak finansal güce sahip olmadığından müteahhit firma ile anlaşarak sürece başlıyor. Bu modelde ev ya da arsa sahibi bir bedel ödemiyor, müteahhit inşaatı yapıp karşılığında yapılan anlaşmaya göre kendi payına düşen ev ya da ticari birimleri alıyor. Türkiye'de çok sayıda kişi kat karşılığı yapılan anlaşmalarda kentsel dönüşüm sürecine girdi. Ancak hatalı firma ve hatalı sözleşmeler çok sayıda konutzede yarattı.
Dönüşüm mağduru olmamak için bunlara dikkat:
* Evini kentsel dönüşüme sokacak vatandaş için ön hazırlık çalışmaları durum tespitiyle başlıyor. Yani tapunuza bakıp bir sorun var mı incelemeli, belediyeye gidip imar durumu hakkında bilgi almalısınız. Kaçak kat ya da plan değişikliği gibi durumlar varsa bunu evinizi yıkmadan öğrenmenizde fayda var. Mesela binanız 10 katlı, plan değişmiş 8 kata düşmüş. Ama siz bunu bilmeden yıkıma girdiyseniz işi tamamlamanız oldukça zor.
* Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı fesh edilemeyen ancak mahkeme kararı ile fesh edilebilen sözleşmeler niteliğinde ve fesih süreci uzun sürüyor. Bu nedenle müteahhittin şirket sermaye yapısını araştırın. Yeni düzenlemeye göre kentsel dönüşüm yapacak firmalar işin yüzde 10'u kadar teminat göstermek zorunda. Bu teminatın olup olmadığını kontrol edin. Riskli yapılarda ilçe belediyesinden, riskli alanlarda bakanlıktan bunu öğrenebilirsiniz. Şirketin daha önce yapmış olduğu işlerinin neler olduğu ve bu işler ile ilgili hukuki sorunlar bulunup bulunmadığı da mutlaka araştırın.
* Sözleşmelerde süre konusu çok önemli. Sürelerin net anlaşılır bir şekilde yazılması gerekli.
Yer teslimi için ne kadar süre öngörülmüş, yer tesliminden sonra yapım ruhsatı için ne kadar süre öngörülmüş, yapım ruhsatı alındıktan sonra inşaatın bitirilmesi için ne kadar süre öngörülmüş ve nihayetinde fiili teslimden sonra iskan alınması için ne kadar süre öngörülmüş... Tüm bu sürelerin net anlaşılır olması çok önemli. Aksi takdirde müteahhit bu konuda esnek davranıp süreyi çok uzun bir zamana yayabilir.
* Yapılacak sözleşmelerde cezai şart bedellerinin çok açık bir şekilde yazılması gerekiyor. Müteahhittin verilen süre içerisinde sözleşmeye hiç başlamaması, başlarsa bitirmemesi, süresinde teslim etmemesi, teslim etse dahi yapacağı ayıplı işler ve kira kayıpları nedeniyle mutlaka cezai şart talep edilmeli.